政策优化调整 促房地产市场平稳健康发展

2023年是房地产市场转型发展、探索构建新模式的关键一年，住房市场交易结构、业务模式和供求关系均发生深刻变化，房地产金融政策也随之调整优化，以有力举措护航楼市平稳健康发展。

　　一年来，人民银行等金融管理部门从供需两端综合施策，将首套房贷款“认房不认贷”纳入政策工具箱、下调首付比例下限、调降二套房贷利率下限、降低存量首套房贷利率，房企纾困专项再贷款、保交楼贷款支持计划和租赁住房贷款支持计划等一揽子政策“组合拳”密集落地。这些政策措施对稳住房地产市场合理融资需求、降低购房者负担、促进房地产平稳健康发展发挥了积极作用。

　　房地产产业链条长、涉及面广。去年年底接连召开的中央金融工作会议、中央经济工作会议对于优化房地产金融政策均有所部署。中国人民银行近日发布的《2023年第四季度中国货币政策执行报告》（以下简称《报告》）阐释了下一阶段房地产金融政策取向，重点是因城施策精准实施差别化住房信贷政策、一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求、加大对“三大工程”的金融支持力度等。

　　中国民生银行首席经济学家温彬表示，在政策“组合拳”持续发力的背景下，市场信心和投资积极性将得到提振。2024年，预计政策端将在稳定房企信心和居民预期、一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求、加快推进“三大工程”、推动金融与房地产形成良性循环等方面综合施策，加快构建房地产发展新模式。

　　调整优化个人住房贷款利率政策

　　2月20日，人民银行公布最新一期贷款市场报价利率（LPR），5年期以上LPR报价下降0.25个百分点，创下历史最大单月降幅，市场对此反响热烈。而自2019年8月LPR改革以来，5年期以上LPR由4.85%降至3.95%，累计降幅达90个基点。

　　中信证券首席经济学家明明告诉《金融时报》记者，本次5年期以上LPR调降幅度超预期，有助于降低企业长期贷款和居民按揭贷款利率，发挥稳投资和支持房地产市场平稳健康发展的积极作用。

　　《报告》显示，已有超过23万亿元存量房贷利率完成下调，调整后加权平均利率为4.27%，平均降幅73个基点，每年减少借款人利息支出约1700亿元，惠及5325万户，约1.6亿人。

　　明明表示，去年下半年以来，多项房地产政策先后出台，利用金融工具调整优化现行政策，向市场释放了积极信号，有助于改善居民对楼市的预期，缓解居民的房贷压力，惠及民生并促进楼市平稳健康发展。

　　有效满足房企合理融资需求

　　2023年11月17日，中国人民银行、国家金融监督管理总局、中国证监会联合召开金融机构座谈会，强调要一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷。

　　随后，多家银行积极展开行动，股权、债券、信贷“三箭”齐发，房企融资渠道持续拓宽。金融监管总局在今年1月底公布的数据显示，2023年，银行向房地产企业提供并购贷款、存量展期贷款合计超过1万亿元。截至2023年底，3500亿元“保交楼”专项借款绝大部分都已投放到项目，商业银行还提供了相应的商业配套融资，确保“保交楼”任务完成。

　　在债券方面，中国银行间市场交易商协会推进“第二支箭”扩容增量，支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。数据显示，目前“第二支箭”已累计支持18家民营企业发行金额总计373.18亿元的债务融资工具，对于缓解民营企业资金压力、丰富民营企业债券融资渠道发挥了积极作用。

　　温彬表示，为持续缓解房企流动性压力，2023年下半年以来，融资端政策出台的频率和力度明显加大加快。预计房地产企业资金来源将呈现更加多元化的趋势，直接融资占比将逐步上升，实现融资结构持续优化。

　　大力支持构建房地产发展新模式

　　我国房地产市场经过20多年的长周期繁荣，正在进行重大转型并寻找新的均衡点。住房需求的中枢水平、住房市场交易结构以及业务模式的深刻变化，给房地产市场转型带来了一定挑战，但同时也蕴含了新机遇。

　　其中，实施好中央经济工作会议部署的“三大工程”（保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造）是构建房地产发展新模式的重要一环。《报告》显示，2023年12月，人民银行增加抵押补充贷款额度5000亿元，支持政策性、开发性金融机构为“三大工程”提供信贷支持。

　　另外，金融也在加码支持住房租赁市场发展。人民银行、金融监管总局在今年1月份发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》，明确以商业可持续为前提，建立健全住房租赁金融支持体系。

　　值得关注的是，近日，房地产领域又有一项重磅措施出台。人民银行办公厅、金融监管总局办公厅联合印发的《关于做好经营性物业贷款管理的通知》指出，2024年底前，对规范经营、发展前景良好的房地产开发企业，全国性商业银行可发放经营性物业贷款用于偿还房地产开发企业及其集团控股公司（含并表子公司）存量房地产领域的相关贷款和公开市场债券。

　　对此，中国银行深圳市分行大湾区金融研究院高级研究员曾圣钧认为，此举短期内可以通过盘活存量资产、拉长账期、扩大融资比例，解决房企资金周转困难。从中长期看，则有机会激活庞大的经营性物业贷款市场需求，引导更多社会资本关注国内商业性房地产的投资价值。