监管升级 房地产信托全面回归

二季度以来，楼市调控措施升级。一二线城市普遍创新供地模式，“限地价、竞配建”常态化，地价和房价联动调控机制基本建立。由此，地价上涨拉动房价上涨，倒逼调控松绑的现象未来不会再出现。近期，调控转向融资端，监管部门发文，加强监控银行和非银金融违规给地产企业融资。7月以来，监管部门对地产信托进行“窗口指导”，暂停新增项目募集和投放等。

    同时，下半年以来，有关部门对辖区内的信托公司强化“窗口指导”。根据部分区域披露的信息，下半年信托公司地产业务“能与不能”的正负面清单一目了然：股权收益权、特定资产收益权，或安排对赌的方式等为房企提供拿地前端融资等模式都被叫停，能做的只有符合“432”（项目四证齐全、30%资本金和二级资质）要求的贷款类、真股权投资；行业投向方面，保障性住房、产业孵化、城市更新或旧城改造、刚需类住房等项目被大力鼓励。由此可见，信托开始全面回归实体经济。

    事实上，据统计，房地产开发商资金来源中，包含信托类融资的房企自筹资金，占比不到30%，信托类融资占比只有10%左右。为何此次融资端调控如此寒气逼人？笔者认为，主要在于资金违规进入楼市，且又从信托撕开一道口子。

    据克尔瑞数据，2019年上半年典型房企融资总额为7169.2亿元，同比下降3.6%。但截至2019年5月末，房地产信托资产余额同比增长15.15%。据用益信托数据，2018年6月-2019年6月，房地产信托的月度成立规模连续13个月排名集合信托首位。上半年地产信托募集资金占信托市场资金增量的40%。5月份，地产信托占比只增不减，当月金融、工业企业、基础产业信托募资都在下降，唯独地产信托募资在增长。5月和6月，地产信托募资占比分别达到42.4%和44.4%，位居首位。

    去杠杆转向稳杠杆，续作项目的信托融资开闸以后，市场认为信托繁荣的“窗口期”出现。因此，期望能抓住短暂的“窗口期”机会，在“关窗”之前抢先机、早投放，这与监管部门的初衷背道而驰，这也是触发监管层出重拳，祭出窗口指导的主要原因。银行方面的情况也类似，2018年信托新增规模下降21.9%，资金回表给银行带来机会。数据显示，2018年33家上市银行对公项下房地产贷款余额达到5.4万亿元，较年初增长16.2%，增速高于2017年。

    大型银行房贷占比和余额双增，中小银行更是全面发力房贷，新增房贷增速基本在30%以上，有的甚至增长100%。今年4-6月份，房贷占新增贷款的比重在45%左右，远高过2017-2018年40%以下的规模控制要求。一季度热点城市楼市“小阳春”，开发商继续“高周转”，开发投资、新开工、销售全链条回升，资金多方接济是助推器。一二线城市土地市场从去年流拍，逆转到今年火热。

    楼市陷入资本催化下的套利，与地产实体没有关系，更是违背资金回归实体经济和“房住不炒”的基调。资金回归实体经济，“房住不炒”是底线，关系到经济转型升级以及防范系统性风险、包容性增长和（00001）城镇化内需。值得注意的是，“稳房价、稳地价、稳预期”中，稳字当头是调控总基调，但是一些资金对此产生“刚性兑付”的误读，一定程度上助长炒房客、开发商继续加杠杆获利，倒逼“刚性兑付”进一步强化。

    针对信托业，监管部门强调夯实“去通道”和“穿透式监管”，每一笔信托都杜绝“违规杠杆”。未来地价和房价联动、土地和资金共监管，这是调控的杀手锏。当然，地产信托整顿是有针对性的，符合“432”条件的贷款项目、民生项目、旧改项目等信托供应不会受限。因此，楼市杠杆将继续受限，房地产投机情绪不会失控，“房住不炒”方向不会偏离。同时，又能发挥地产信托分散融资风险，助推房地产对接实体经济和百姓安居需求。