个人住房贷款“商转公”加速落地

在“稳楼市”驱动下，公积金政策优化还在持续。

7月2日，广州市和海南省住房公积金管理部门相继发布通知，拟推出个人住房贷款“商转公”政策，减轻缴存人住房贷款利息负担。

所谓个人住房贷款“商转公”，是指公积金缴存人将用于购买新建商品自住住房且尚未结清的个人住房商业贷款，转为住房公积金贷款。当前，我国5年以上首套个人住房贷款公积金利率为2.6%，低于5月个人住房新发放贷款平均利率3.1%。分地域来看，《中国银行保险报》记者梳理发现，一线城市中，广州是继深圳后第二个有望落地“商转公”的城市。据中指研究院不完全统计，今年以来已有沈阳、重庆等约20城支持、优化“商转公”政策，包括将灵活就业者纳入政策范围、简化申请流程等，更好惠及购房者。

“商转公”可降低购房者月供支出

根据《广州商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款实施办法（暂行）》（征求意见稿）（以下简称《征求意见稿》），当住房公积金个人住房贷款率（以下简称“个贷率”）低于75%时启动商转公贷款；当个贷率达到85%及以上时可采取防控措施，包括但不限于实行“商转公”贷款额度管控、预约申请等措施；当个贷率达到90%及以上时暂停。

《征求意见稿》对“商转公”贷款的额度、期限和利率进行明确。其中，“商转公”贷款额度不得高于“商转公”贷款申请时原商业贷款余额与未来3个月应还本金的差额，且不得超过购房总价款的60%。购房总价款以房屋原购买价格与房屋重新核查（重新评估）价格中较低者为准。“商转公”贷款期限不得高于原商业贷款剩余期限，且与商业贷款已还年限合计不超过30年。“商转公”贷款利率按照中国人民银行公布的公积金贷款利率执行。

海南省个人住房贷款“商转公”新政进一步在还款方式上作出优化。具体来看，海南将贷款方式分为“带押直转”和“自筹结清”两种。“带押直转”方式允许借款人在不提前结清原商贷的情况下，直接办理公积金贷款，但需在原商贷银行办理，并满足连续缴存公积金满3年等条件。“自筹结清”方式允许借款人跨行办理，但需先自筹资金结清原商贷，再申请公积金贷款。

中指研究院华南分院研究主管陈雪强表示，各地推出个人住房贷款“商转公”政策，主要是为了减轻购房者住房贷款利息支出，释放社会消费需求，同时进一步完善住房公积金制度支持作用。以广州为例，“当前首套公积金贷款利率为2.6%，存量商贷利率普遍在3.2%左右，公积金贷款利率具有一定优势，可降低购房者月供支出。”陈雪强表示。

中国银行研究院研究员叶怀斌表示，在广州这样的一线城市推出个人住房贷款“商转公”，进一步传递了政策支持“稳楼市”的积极信号，有助于提振楼市信心。同时，推动“商转公”政策将降低存量购房者的还贷压力，有利于减少因月供压力造成的被动出售。最后，此举有利于降低银行风险敞口，促进个人房贷市场的健康发展。

推动房地产市场止跌回稳

“今年以来，随着各项稳定房地产政策加快落实，房地产市场继续朝着止跌回稳的方向迈进。”6月16日，国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖在国新办新闻发布会上介绍，从5月情况看，房地产市场运行总体平稳。70个大中城市房价同比降幅继续收窄，商品房库存持续减少。

近期召开的国常会明确提出，要进一步优化现有政策，提升政策实施的系统性有效性，多管齐下稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险，更大力度推动房地产市场止跌回稳。

以此为指引，房地产金融政策还有哪些优化的空间？

东方金诚首席宏观分析师王青认为，着眼于“更大力度推动房地产市场止跌回稳”，下半年在加快房地产“白名单”项目贷款拨付，加大力度收购保障房及推进旧改和城中村改造的同时，监管层有可能通过单独引导5年期以上LPR报价下行等方式，推动居民房贷利率较大幅度下调。这或是当前缓解居民实际房贷利率偏高、激发购房需求、扭转楼市预期的“关键一招”。

叶怀斌建议，在稳楼市的背景下，接下来可以进一步优化个人住房贷款和公积金贷款的业务流程。特别是在依法合规的前提下，通过数字技术手段便利居民通过线上、线下相结合的方式进行个人商贷、公积金贷款，减少流程障碍。简化住房商贷、公积金贷款提前还款业务流程。通过畅通提前还款的渠道，消除金融消费者的相关顾虑。最后，还可以考虑加强政策协同，例如进一步探索住房公积金跨区域互认互通，优化“商贷-公积金组合贷款”业务政策，减少重复审核等。