都想买房的时候，房子还能投资吗？

        话说不知道大家在春节期间走亲戚看朋友的时候都聊了些什么，除了什么时候结婚什么时候要孩子，期末考试考了多少分以外，有没有谈论到投资的话题？对于广大投资者来说一定不要错过春节这个考察投资市场的绝好机会。跟老伊读过《乌合之众》这本书的朋友们应该还记得，群体的决定往往是缺乏理性的，只存在表面的连续性和相似性。意思是说，他们仅会把彼此不同但在表面上又有联系的事情混在一起，然后将具体事物普遍化。在亲戚聚餐同学聚会的时候，大多数人都有意谈论并且看好的投资一定不是好的投资，而往往大家避之不谈的领域却孕育着绝佳的机会。

        根据广大网友给老伊的反馈，春节期间只要谈论到投资，必提房子。有意思的是，以前要买房子，投资房产的多为北上广深四个城市的常住人口。然而今年最具拿钱买房动力的人，却大都来自三四线城市，甚至有人说年后将要再去凑首付买上两套房子，保值嘛。对于大众来说，买涨不买跌是一个普遍的心理怪相，以前有些三四线城市房子4000-5000／平的时候几乎无人问津，而房子涨到现在的8000-10000/平的时候大家却都跃跃欲试，难道不是一个有意思的现象吗？

         如果买房子为了居住的话，肯定是没问题的，房子本就是用来住的，可要在现在这个市场价格水平上还想再从房子上赚差价，那究竟是投资还是博傻呢？

       要知道17-18年三四线房子价格的翻倍涨幅，主要是来自货币化安置，也就是在一个地区集中投放大量货币导致的。可是在2018年年中，国开行已经把棚改货币化安置的审批权收回来了。虽然在去年下半年，由于某些地方出现了过于困难的情况，住建部发话说不搞一刀切，但是在年底住建部又明确地提出了，政府购买棚改的模式取消。未来新开工的棚改项目，不得以政府购买服务的名义变相举债，而是要求以发行地方政府债券的方式进行融资，其意就是指的就是棚改专项债。重点是以前政府只是担保，不出钱不出力，都是企业自己去找银行贷款。而现在政府必须以自己的名义发债融资。换句话说，这样发债就是直接将借款的项目展示在资产负债表上，政府的资产负债表总不能太难看吧！

        无独有偶，1月24日，21世纪经济报报道，2019年各地方对棚改项目作出了巨大的调整。北京从2.36万套下调至1.15万套；天津从2万套，调整到0.65万套，河南从50万套下调至15万套；四川从25.5万套下调至15万套；山西将从12.52万套下调至3.26万套；安徽和江西目前还没什么变化。

老伊常说影响房价的因素有三，一是金融，二是供需，三是人口。货币化安置就属于金融方面的因素，在某个地区集中地释放大量货币，必然会导致房价快速上涨，但这是短暂的。可以支持房价继续上涨的因素，中期要看供需，长期看人口。对于三四线城市来说，在供需大于需求的情况下，在人口每年都流出的情况下，未来房价继续上涨的理由还能有什么呢？千万不要再用反正我没在房子的投资上陪过钱这样类似的话来欺骗自己了，股市上典型的韭菜也是这样想的，用资产以前的涨幅曲线来判断未来的走势本身就是一件及其危险的事情。当年某只产镍的上市公司，股价曾经从几块钱在短短的3-4年里上涨到100元以上，涨幅超过50倍，可现在它都亏到退市了。那些看到股票有过50倍涨幅就杀进去的投资者可是悔德肠子都青了。

        换种思考方式，如果房子是一支股票你会买吗？房子唯一能带来的利润就是房租，比如一套100平米的房子目前的市价100万，每月以两千元的价格对外出租，在不断租的情况下，每年的租售比只有2.4%，不及银行无风险理财的收益，更不及货币贬值的速度。换句话形容，如果有只股票，它的增长潜力有限，市盈率却高达了40倍，有几人愿意接盘这样的股票呢？其实目前2.4%的租售比在全国看已经是很不错了，很多地区的租售比都在2%以下，甚至有些地区还不到1%。

        那么既然房子不能投资了，什么资产可以投呢？股票，当然老伊说完估计没几个人信，而且每次都是如此，所以我几乎不给周围的朋友这种建议，省得瞧见他们像看傻子一样看着我。不过经常听老伊节目的朋友们，你们一定要记住，如果有一门生意，所有人都觉得它好，都准确去投资，就千万不要碰，因为你不一定能提前跑出来。如果当大家都不看好某个生意的时候，你就要想一想究竟是大众错了，还是它真的不够好呢？