多措并举“保交房”

5月17日，国务院召开全国切实做好保交房工作视频会议。中共中央政治局委员、国务院副总理何立峰强调，深刻认识房地产工作的人民性、政治性，继续坚持因城施策，打好商品住房烂尾风险处置攻坚战，扎实推进保交房、消化存量商品房等重点工作。

同日，国务院新闻办公室举行国务院政策例行吹风会，住房和城乡建设部、自然资源部、中国人民银行、国家金融监督管理总局负责人介绍切实做好保交房工作配套政策有关情况。

随着保交房攻坚战打响，记者注意到，围绕相关工作重点，金融管理部门迅速出台多项房地产金融优化政策，以“组合拳”为楼市注入强心剂。在供给侧，设立3000亿元保障性住房再贷款，健全城市房地产融资协调机制（以下简称“协调机制”）为“白名单”项目提供融资支持。在需求侧，下调个人住房贷款首付比例，取消商贷利率政策下限，下调住房公积金贷款利率。新政发布后，多地迅速响应下调住房公积金贷款利率，以切实行动为购房者“减负”。

“保交房”：为“白名单”项目精准纾困

保交房牵动民心。如何充分发挥正在运行的城市房地产融资协调机制作用，加快处置烂尾风险，保障购房人合法权益，是打好保交房攻坚战的关键所在。

国家金融监督管理总局副局长肖远企介绍，今年1月，国家金融监督管理总局与住房和城乡建设部联合印发了《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》（以下简称《通知》）。近期还要发布《关于进一步发挥城市房地产融资协调机制作用 满足房地产项目合理融资需求的通知》，建立健全协调机制，全力支持应续建项目融资和竣工交付。

协调机制负责汇总辖内房地产项目情况，按照条件和标准审核“白名单”项目。当前，商业银行正持续加大对“白名单”项目的支持力度。据肖远企介绍，自《通知》发布以来，截至5月16日，商业银行已审批通过“白名单”项目贷款金额9350亿元。国家金融监督管理总局指导商业银行做到应贷尽贷。对于不同所有制房企的“白名单”项目一视同仁。在控制风险的前提下，可以采取新增贷款、存量贷款展期，以及发放并购贷款等多种方式予以融资支持。

在国家金融监督管理总局引导下，当前“白名单”项目贷款已在全国多点开花。比如，在福建，国家金融监督管理总局福建监管局构建“两横两纵”机制，推动银行机构积极对接项目“白名单”。在广东，工商银行江门分行为“白名单”内项目建立绿色通道，1周完成授信，半日完成抵押，5天实现发放，真正做到“快审快放”。在河南，兴业银行郑州分行已为5个协调机制“白名单”项目提供授信支持11.48亿元。

国家金融监督管理总局披露的数据显示，截至3月末，商业银行对协调机制推送的第一批“白名单”项目全部完成审查，其中审批同意项目数量超过2100个，总金额超过5200亿元。

下一步，肖远企指出，国家金融监督管理总局将加大工作力度，重点做好以下几个方面的工作：

一是保持房地产融资稳中有升。一方面支持存量融资合理展期，另一方面积极做好房地产新增信贷投放。

二是一视同仁满足不同所有制房地产企业和房地产项目的合理融资需求，按照市场化、法治化原则，合理评估，积极予以支持。

三是建立与房地产发展新模式相适应的金融产品和金融服务体系。要求金融机构针对新变化、新特征，在产品开发、审批流程、风险管理、客户关系管理等方面升级改造，提供更加契合新模式的金融产品和金融服务体系，提高房地产融资和金融服务的针对性、有效性。

“去库存”：3000亿元再贷款支持“以购代建”

今年4月30日召开的中央政治局会议提出，要统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施。在此背景下，金融系统将如何为盘活存量赋能，成为市场关注的焦点。

5月17日，中国人民银行宣布设立3000亿元保障性住房再贷款。据介绍，这一再贷款旨在引导金融机构支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。银行按照自主决策、风险自担原则发放贷款。中国人民银行按照贷款本金的60%发放再贷款，可带动银行贷款5000亿元。城市政府选定地方国有企业作为收购主体，以市场化的方式运作。该国有企业及所属集团不得涉及地方政府隐性债务。

中国人民银行副行长陶玲在国务院政策例行吹风会上表示，这项政策有利于通过市场化方式实现多重目标，包括加快存量商品房去库存，增加保障性住房供给，更好满足工薪收入群体的住房需求。

2021年7月2日，《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》印发，首次在国家层面提出建设以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。随后，金融管理部门持续引导金融机构加大保障性住房的支持力度，包括明确保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，为信贷投放辟出更多空间；鼓励银行保险机构为保障性租赁住房发展提供多样化、有针对性的金融产品和服务。

2023年，中国人民银行设立了租赁住房贷款支持计划，支持济南、郑州等8个城市试点市场化批量收购存量住房、扩大租赁住房供给。据陶玲介绍，一年多来，试点在8个城市有序落地，商业可持续的租赁经营模式初步形成。统筹考虑政策衔接，租赁住房贷款支持计划将并入保障性住房再贷款政策中管理，并将在全国范围全面推广。

“从有关部门传递的信息，结合近几年政府着力构建住房保障体系来看，与保障房供给相结合是当下消化存量房产的有效方式。”中指研究院指数研究部总经理曹晶晶告诉记者，今年以来，多地已经公布了首批或2024年配售型保障房的建设和筹集计划。国企收购未售项目作为配售型保障房，有助于消化存量，也可以避免新的保障房供应压力。

中国银行研究院研究员叶银丹认为，整体来看，供给端的政策对于优化市场供求结构的效应未来会越来越明显。随着政策落地力度与执行力度增强，楼市去库存的力度也会越来越大，市场供求关系有望逐步改善，楼市也将步入相对健康的发展轨道。

“稳需求”：优化个人住房信贷政策

提振需求也有助于加速消化存量商品房。为进一步稳定居民住房消费信心，5月17日，金融管理部门接连发布三项住房信贷优化政策。

首付比例方面，中国人民银行、国家金融监督管理总局明确，对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。调整前，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例为不低于30%。

商贷方面，中国人民银行宣布，取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。各地可自主确定是否设定商业性个人住房贷款利率下限及下限水平。

公积金贷款方面，中国人民银行明确，自2024年5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上二套房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。

《中国银行保险报》记者注意到，在2022年10月，为降低老百姓购房成本，金融管理部门曾出台过一次政策“大礼包”，包括下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限政策。2023年初，金融管理部门再度出台差别化住房信贷政策，允许新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。相较之下，本轮优化力度更强、诚意更足，释放“稳楼市”信号更明确。

招联金融首席研究员董希淼表示，调整后的首套房最低首付比例已为历史最低水平，二套房首付比例也为近期最低水平。首付比例显著下降，将更好满足刚性和改善性住房需求。

董希淼认为，此前个人住房贷款利率在实际上形成“三层定价机制”，即中国人民银行确定全国性利率政策下限，中国人民银行分支机构在全国性利率下限基础上确定当地住房贷款利率下限，银行综合考虑借款人资质、资金成本等因素，与借款人协商确定实际执行的住房贷款利率。此次全国性住房商贷利率政策下限取消之后，预计全国多数地方将不再设定住房贷款利率下限，由银行自主与借款人协商确定；但一线城市可能仍将设定下限。首付比例方面，银行将根据借款人资质等情况，自主确定差异化的首付比例，实际首付比例或将高于最低首付比例；不同银行的首付比例、贷款利率也将有所区别。

仲量联行大中华区首席经济学家庞溟表示，三项政策组合拳有利于降低居民首付负担和成本，增强居民购房能力和意愿，这将从需求侧给楼市企稳创造更为适宜的货币信贷环境。

中指研究院分析认为，此次针对首付比例及商贷、公积金贷款利率的调整，体现出监管部门对于稳定房地产市场的决心。政策调整后，个人住房首付比例、房贷利率均将处于历史低点，这有助于进一步降低居民购房门槛及购房成本，提振居民购房意愿。若核心城市加快跟进相关举措，将有望对市场情绪产生更大带动作用。

“速落地”：公积金贷款新政已惠及购房者

为响应金融监管部门新政，截至发稿日，北上广深4个一线城市，湖北、河南、重庆以及合肥、苏州等地已发布下调个人住房公积金贷款利率公告。

从具体调整情况来看，多地明确，2024年5月18日以后受理的住房公积金贷款及2024年5月18日前已受理但未发放的住房公积金贷款，执行调整后的利率。也就是说，一部分购房者已能享受到新政带来的实惠。

而对于2024年5月18日前已发放的个人住房公积金贷款，大部分省、市公告表示，目前暂按原利率执行，从2025年1月1日起，按新的利率标准执行。但也有部分城市针对存量公积金贷款推出更优惠的政策。比如，深圳宣布，2024年5月18日之前已经发放的个人住房公积金贷款，自7月1日起执行调整后的利率。

利率下调之后，购房者每月将减少多少月供？“以一笔金额100万元、期限30年的首套住房公积金个人住房贷款为例，选择等额本息还款方式，月供将由4270.16元降至4135.57元，减少约135元，总利息支出将减少4.85万元。”住房和城乡建设部住房公积金监管司相关负责人在解读住房公积金个人住房贷款利率调整政策时介绍。

住房公积金贷款利率下调，带给老百姓的好处是实实在在的。除了降低利率，近期多地还对贷款额度、首套房认定等公积金政策进行了“松绑”，更大力度发挥公积金在保障住房需求上的积极效用。

3月以来，烟台、青岛、哈尔滨等地纷纷出台住房公积金新政策，不同程度提高了公积金贷款额度。杭州于5月17日发布通知，调整了住房公积金贷款家庭住房套数认定标准。武汉近期对灵活就业人员住房公积金参缴身份核验方式进行了优化。济南为多孩家庭提供优惠，最高贷款额度可上浮25%。江苏苏州、湖北荆州等地，则针对个体工商户、自由职业者等灵活就业人员，推出相关公积金存贷产品，调整灵活就业人员住房公积金月缴存基数下限。

据住房和城乡建设部住房公积金监管司相关负责人介绍，近年来，住房公积金租房提取金额、人数快速增长，每年支持超过1500万新市民、青年人等缴存群体提取住房公积金支付房租，其中40岁以下青年人占比超过80%。在支持保障性租赁住房方面，提高租房提取额度，增加租房提取频次，支持租住保障性租赁住房的缴存人按实际房租支出提取住房公积金。

“部分城市公积金中心与保障性租赁住房运营机构开展合作，为缴存人提供租金折扣、押金减免等优惠便利，深受缴存人的欢迎。”上述负责人称。